Revize a kontroly v bytě a domě: co je povinné a kdo je smí dělat

04/09/2026 Lenka Váhová

U bytu v osobním vlastnictví zákon periodické revize domácí elektroinstalace ani spotřebičů přímo neukládá, povinnosti dopadají hlavně na společné části domu, na pronájem a na podnikání. To ale neznamená, že se nic kontrolovat nemusí. Povinné jsou kontroly a čištění spalinové cesty, u kotlů na tuhá paliva v daném rozsahu kontrola technického stavu, a u společných částí domu revize vyhrazených technických zařízení.

Rozdíl mezi revizí, kontrolou a servisní prohlídkou je přitom podstatný. Revize je odborný úkon s protokolem, který provádí osoba s oprávněním. Kontrola je jednodušší ověření stavu podle předpisu nebo návodu. Servisní prohlídka je smluvní věc mezi vámi a servisem. Pojišťovny i soudy se ptají na revizní zprávy a doklady o kontrolách, nikoli na to, že vám něco spravil známý.

Rychlý postup: zjistěte, co je ve vaší situaci povinné, tedy komín a spalinová cesta vždy, kotel na tuhá paliva podle zákona o ochraně ovzduší, společné části domu podle nařízení vlády o vyhrazených technických zařízeních. Doklady si zakládejte na jedno místo, protože je bude chtít pojišťovna, kupující i banka při hypotéce.

Čtyři pojmy, které se pletou

Revize je posouzení stavu zařízení oprávněnou osobou zakončené revizní zprávou s výsledkem schopen nebo neschopen provozu. Kontrola je jednodušší ověření podle předpisu, například kontrola spalinové cesty kominíkem. Servis je údržba podle návodu výrobce. Zkouška je ověření funkce, například po opravě. Každý z nich má jiného adresáta a jinou lhůtu.

Co je povinné v bytě

Ve vlastním bytě, ve kterém bydlíte, není periodická revize elektroinstalace uložena právním předpisem. Povinnosti vznikají jinde: u spalinových cest, u spalovacích zdrojů podle zákona o ochraně ovzduší, u plynových zařízení v rozsahu daném předpisy a u společných částí domu. Do toho vstupují ještě podmínky pojistné smlouvy, které mohou být přísnější než zákon.

Spalinová cesta

Čištění, kontrolu a revizi spalinové cesty upravuje vyhláška č. 34/2016 Sb. Lhůty závisí na druhu paliva, na výkonu spotřebiče a na tom, jestli je provoz celoroční nebo sezonní. Revize se vyžaduje ve vyjmenovaných situacích, tedy typicky před uvedením spalinové cesty do provozu, po stavební úpravě komína a po komínovém požáru.

Kotel na tuhá paliva

Zákon č. 201/2012 Sb. o ochraně ovzduší ukládá provozovateli spalovacího stacionárního zdroje na pevná paliva o příkonu v zákonem daném rozsahu, který je napojen na teplovodní soustavu, zajišťovat pravidelnou kontrolu technického stavu a provozu odborně způsobilou osobou a doklad o ní na vyžádání předložit. Konkrétní lhůtu a rozsah si ověřte v platném znění.

Co platí ve společných částech domu

Rozvaděče, stoupačky, výtah, hromosvod a osvětlení chodeb spadají pod režim vyhrazených technických zařízení podle zákona č. 250/2021 Sb. a navazujících nařízení vlády. Zajištění revizí je povinností vlastníka domu, tedy typicky společenství vlastníků nebo bytového družstva. Náklady jdou z fondu oprav a doklady musí být k dispozici.

Pro vlastníka bytu z toho plyne konkrétní úkol: při koupi bytu se ptát na revizní zprávy společných částí a na jejich termíny. Chybějící nebo prošlé zprávy jsou signál o tom, jak je dům spravovaný, a zároveň riziko při pojistné události.

Elektroinstalace: kdy se revize vyplatí i bez povinnosti

Vždycky, když se do bytu stěhujete a neznáte historii rozvodů. Dále po každé větší rekonstrukci, po vytopení, při hliníkových rozvodech a při rozvaděči s klasickými tavnými pojistkami. Ceny revize bytu jsou řádově nižší než jeden opravný zásah po zkratu, natož po požáru.

Varovné znaky, které nepočkají

Teplá zásuvka, zápach spáleniny z rozvaděče, jiskření při zapojování, opakované vypadávání jističe a zčernalé kontakty. To nejsou důvody k plánování revize na příští rok, ale k okamžitému vypnutí okruhu a k zavolání elektrikáře.

Plynové zařízení v domácnosti

Kontrolu a servis plynového spotřebiče v bytě řeší především návod výrobce a smlouva se servisem. Kontroly, revize a zkoušky plynových zařízení upravuje historická vyhláška č. 85/1978 Sb., která míří na organizace; v domácnosti se z ní odvozuje spíš praxe než přímá povinnost. Podstatnější je pravidelný servis kotle podle výrobce a průchodný přívod vzduchu do místnosti.

Kdo je oprávněná osoba a jak si to ověřit

U elektrických zařízení revizní technik s platným osvědčením v příslušném rozsahu, u spalinových cest osoba s odbornou způsobilostí kominíka, u kotlů odborně způsobilá osoba proškolená výrobcem daného typu kotle. Právě u kotlů se na proškolení pro konkrétní značku často zapomíná a doklad od někoho, kdo ho nemá, nemusí obstát.

Co musí obsahovat protokol

Identifikaci zařízení a místa, datum, rozsah úkonu, zjištěné závady, závěr o schopnosti provozu, jméno a číslo osvědčení osoby a podpis. Papír bez identifikace zařízení nebo bez závěru není revizní zpráva, i když tak vypadá.

Kde doklady skončí a proč je potřebujete

Pojišťovna po škodě z požáru nebo z vody běžně vyžaduje doklad o kontrolách. Kupující při prodeji bytu se ptá na stav elektroinstalace. Banka při hypotéce na starší nemovitost chce znát rizika. A při sporu se sousedem po vytopení rozhoduje, kdo doloží, že o zařízení pečoval.

Zařízení	Kdo úkon zajišťuje	Kde je základ povinnosti
Spalinová cesta	kominík	vyhláška č. 34/2016 Sb.
Kotel na tuhá paliva	odborně způsobilá osoba	zákon č. 201/2012 Sb.
Společné části domu	vlastník domu, SVJ	zákon č. 250/2021 Sb. a nařízení vlády
Elektroinstalace v bytě	vlastník dobrovolně	bez přímé povinnosti, řeší pojistná smlouva

Pronájem mění pravidla

Pronajímatel odpovídá za to, že byt je způsobilý k bydlení, což zahrnuje bezpečné technické vybavení. U pronajímaných bytů je proto revize elektroinstalace a doklad o servisu spotřebičů praktickou nutností, i když ji předpis neukládá výslovně. Bez dokladů se pronajímatel dostává do velmi slabé pozice, pokud dojde ke škodě.

Jak si udělat pořádek za jedno odpoledne

Sepište, co v bytě něco spaluje, co je připojeno napevno a co patří do společných částí. K tomu dohledejte poslední doklady a jejich data. Chybějící položky doplňte podle priority: nejdřív spalinová cesta a spalovací spotřebiče, pak elektroinstalace, nakonec ostatní. Přehled uložte tam, kde ho najdete i za pět let.

Nejčastější omyly o revizích

Že revize platí napořád. Neplatí: zpráva popisuje stav ke dni úkonu a po zásahu do zařízení pozbývá vypovídací hodnotu. Že revizi nahradí faktura od elektrikáře. Nenahradí, protože faktura není posouzením stavu. Že po rekonstrukci stačí, když firma řekne, že je vše v pořádku. Nestačí, protože doklad musí být písemný a od oprávněné osoby.

Poslední omyl je nejnákladnější: že se to týká jen starých domů. Nová instalace se posuzuje výchozí revizí a i v novostavbě může být závada z montáže. Právě výchozí revizní zprávu má stavebník od zhotovitele dostat a měla by přejít i na dalšího vlastníka.

Co si vyžádat při koupi bytu

Výchozí nebo poslední revizní zprávu elektroinstalace bytu, doklad o kontrole spalinové cesty, servisní knihu kotle a u domu doklady o revizích společných částí včetně výtahu a hromosvodu. Prodávající je nemusí mít, ale absence dokladů je vyjednávací argument a zároveň odhad budoucích nákladů.

U bytu v panelovém domě se ptejte i na stav stoupaček a na plán oprav. Rozvody se vyměňují po celém domě najednou a chystaná oprava se promítne do příspěvků na správu. To je informace, kterou v inzerátu nenajdete.

Časté otázky

Musím mít v bytě revizi elektroinstalace?

U bytu, ve kterém bydlíte, ji právní předpis přímo neukládá. Povinnosti dopadají na společné části domu, na pronájem a na podnikání. Vlastní revize se přesto vyplatí po koupi staršího bytu, po rekonstrukci a při hliníkových rozvodech.

Jaký je rozdíl mezi revizí a kontrolou?

Revize je odborný úkon oprávněné osoby zakončený revizní zprávou se závěrem o schopnosti provozu. Kontrola je jednodušší ověření podle předpisu nebo návodu, například kontrola spalinové cesty. Servis je smluvní údržba podle výrobce.

Jak často se čistí komín?

Lhůty stanoví vyhláška č. 34/2016 Sb. a odvíjejí se od druhu paliva, výkonu spotřebiče a od toho, zda je provoz celoroční nebo sezonní. Konkrétní hodnotu pro váš případ si ověřte v platném znění vyhlášky nebo u kominíka.

Kdy je potřeba revize spalinové cesty?

Ve vyjmenovaných situacích, typicky před uvedením spalinové cesty do provozu, po stavební úpravě komína, při změně druhu paliva a po komínovém požáru. V ostatních případech postačí kontrola a čištění v předepsaných lhůtách.

Kdo hradí revize ve společných částech?

Vlastník domu, tedy typicky společenství vlastníků nebo bytové družstvo, a náklady jdou z prostředků na správu domu. Vlastník jednotky je nezajišťuje sám, ale má právo doklady o nich vidět.

Co musí revizní zpráva obsahovat?

Může revizi udělat kdokoli?

Nemůže. U elektrických zařízení jde o revizního technika s platným osvědčením v příslušném rozsahu, u spalinových cest o osobu s odbornou způsobilostí kominíka, u kotlů o osobu proškolenou výrobcem daného typu kotle.

Krátí pojišťovna plnění bez dokladů?

Může. Pojistné podmínky běžně požadují dodržení předepsaných kontrol a revizí a při jejich absenci dochází ke krácení plnění. Doklady si proto zakládejte na jedno místo a uchovávejte je i po výměně zařízení.

Co při pronájmu bytu?

Pronajímatel odpovídá za způsobilost bytu k bydlení, což zahrnuje bezpečné technické vybavení. Revize elektroinstalace a doklady o servisu jsou proto praktickou nutností, i když je předpis výslovně neukládá pro každý případ.

Které závady se nesmí odkládat?

Teplá zásuvka, zápach spáleniny z rozvaděče, jiskření při zapojování, opakované vypadávání jističe a zčernalé kontakty. To znamená okamžitě vypnout okruh a zavolat elektrikáře, nikoli plánovat revizi na příští rok.

Co udělat dnes

Sepište si na jeden list, co v bytě něco spaluje, co je připojeno napevno a co patří do společných částí domu. Ke každé položce dopište datum posledního dokladu. Chybějící doplňte v pořadí spalinová cesta, spalovací spotřebiče, elektroinstalace. Přehled uložte spolu s pojistnou smlouvou.